Wist je dat 67% van de starters bang is een huis te kopen met verborgen gebreken? En helaas is die angst terecht. Als je voor het eerst een huis koopt, dan ben je natuurlijk helemaal geen huizenexpert. Dus weet jij veel waar je allemaal op moet letten. Je googelt wat, krijgt advies van familieleden en daar doe je het maar mee. De verkoopmakelaar weet dit en speelt erop in.
Toch kan ik je geruststellen: zonder dat je het door had, ben je door alle e-books te downloaden, inmiddels stiekem best wel een huizenspecialist in spé geworden. Laten we zeggen dat je 85% meer weet dan anderen die voor het eerst een nieuw huis kopen. Dat is niet niks!
Staan ze allemaal al in je digitale boekenkast? Downloaden doe je alsnog hier:
Droomhuis: 101 gouden aankooptips
Vind het droomhuis dat bij je past
Bezichtig je droomhuis als een pro
Zo ontdekte je in het e-book ‘Droomhuis: 101 gouden aankooptips’ dé 101 gouden aankooptips. Je leerde daardoor het belang van appeltaarten bakken, maakte van de notaris je beste vriend én bespaarde geld op je verhuizing.
Vervolgens maakte je in het e-book ‘Vind het droomhuis dat bij je past’ een wishlist met behulp van de Woonwensen-checklist. Je berekende de ideale woonafstand tot je schoonmoeder, je ging eens serieus nadenken of en hoeveel kinderen je later wil én je bepaalde je Handige-Harry-niveau. Zo wist je precies hoe je droomhuis eruit moest zien.
En ik weet zeker dat je smulde van het e-book ‘Bezichtig je droomhuis als een pro’. Ik nam je mee in de wereld van de makelaardij. En ik gaf je onder andere een lesje in makelaarstaal. Daardoor kreeg jij behoorlijk wat insider-info mee. Geen makelaar die jou nu nog voor de gek houdt. Maar sssstttt… niet verder vertellen hè!
Als laatste kreeg je de checklist ‘Huis bezichtigen als een pro’. Jouw nieuwe slogan is ‘locatie, locatie, locatie!’ en champignonkwekerijen zijn voor jou niet meer veilig.
En tijdens het lezen van al deze 4 e-books werkte je verder aan je pokerface. Want je weet nu: die is hard nodig tijdens je huizenjacht!
En nu belanden we dan aan bij het laatste deel van deze e-book-reeks. In dit laatste e-book leer jij gebreken opsporen als een pro. Bouwjaren, daken en houtwerk kennen straks geen geheimen meer voor jou. Bovendien leer je ook ‘muren lezen’. Ja, dat bestaat. Hierna behoor jij tot de zeldzame 23% zonder huisgebreken-fobie! In deze blog vind je alvast een selectie handige tips, zodat je weet wat je van het e-book kunt verwachten.
Nou, ik zou zeggen: pak je bouwhelm erbij en stroop je mouwen op, dan sporen wij nu die verborgen gebreken wel even op!
Type woning: van vintage koopwoning tot nieuwbouw
Elk type woning heeft zijn eigen kenmerken en type (verborgen) gebreken. Dat is vergelijkbaar met mensen: als 50’er bijvoorbeeld, loop je meer risico op hartaandoeningen, en als 80+er breek je sneller een heup. Voor koopwoningen geldt dit net zo. (Verborgen) gebreken spoor je vooral op door naar het bouwjaar ervan te kijken. Welke gebreken zijn specifiek voor welk bouwjaar? We verdelen ze in 6 categorieën. Hieronder bespreken we er 2 uit de wat oudere bouwperioden en 1 uit de nieuwbouw-periode.
Bouwperiode 1920 – 1945: een art deco-woning kopen
Deze woningen zijn vaak stijlvol en met authentieke elementen. Er is sprake van hoog afwerkingsniveau en kwaliteit. Jaren 30 koopwoningen zijn dan ook populair en schaars. De architectuur valt onder art deco.
Maar met deze fraaie kenmerken, komen ook de minder fraaie aandachtspunten. Zo zijn deze woningen vaak 6 tot 10% duurder dan huizen uit andere tijden. Ja, gek genoeg ligt de waarde van zo’n huis wel hoger ondanks de gebreken. Ook zijn de ramen meestal van enkel glas. En als je een koukleum bent, is dit type huis zeker geen aanrader: de isolatie van zulke huizen is aardig problematisch te noemen.
Andere veelvoorkomende (verborgen) gebreken van koopwoningen uit deze bouwperiode zijn:
- Slechte fundering: verzakkingen of ernstige scheuren
- Vochtproblemen
- Beschadigde dakpannen
- Ongedierte
- Houtrot (vloer, ramen)
En in het e-book vind je nog 7 kenmerkende (verborgen) gebreken voor deze bouwperiode.
Bouwperiode 1945-1960: Naoorlogse koopwoningen
Na de Tweede Wereldoorlog moest men alles snel weer opbouwen. Veel steden en dorpen waren verwoest door bommen en ander grof geschut. Het gevolg hiervan was dat kwantiteit boven kwaliteit stond. De focus lag op het produceren van veel woningen. Veel mensen hadden namelijk geen dak boven hun hoofd. Dus wilden ze dat zo snel mogelijk oplossen!
Huizen schoten als paddenstoelen uit de grond (ja, daar heb je ze weer hoor). Dak- en vloerconstructies werden namelijk in veel gevallen van hout gemaakt. Alleen zijn die paddenstoelen dan ook meteen een typisch gebrek voor deze huizen: door de slechte isolatie en het veelvoorkomende houtrot, zijn deze huizen de ideale woning voor zwammen.
Kenmerkende gebreken voor deze bouwperiode zijn:
- Asbest
- Oude elektrische bedrading (risico op elektrocutie, brand)
- Brandgevaarlijke materialen
- Aangetast voegwerk (verweerd, los)
- Geen/lek dubbel glas
En nog 7 andere gebreken die je vindt in het e-book Gebreken opsporen als een pro.
Bouwperiode 2000-nu: Nieuwbouw
Dankzij nieuwe normen en richtlijnen is de woningkwaliteit en comfort aanzienlijk
toegenomen. Gelukkig maar. Toch brengen al die supermoderne kenmerken van nieuwbouw hun eigen problemen met zich mee. Door de goede isolering, is de nieuwbouwwoning soms een beetje té goed geïsoleerd. Hierdoor kun je last krijgen van het ‘sick building syndroom’. Je krijgt dan bijvoorbeeld huid-, luchtweg en stressklachten. De oorzaak is een slechte ventilatie van het huis. Of een vervuild mechanisch ventilatiesysteem.
Verder zijn veel van de overige gebreken vooral onder te brengen in de categorie ‘lekkages’. Dus wilde je graag een zwembad in je nieuwe huis, maar kun je dat niet betalen? Met een nieuwbouwwoning maak je alsnog kans er gratis een bij te krijgen.
Rondje huis: daken, muren, elektriciteit en houtwerk nader bekeken op verborgen gebreken
We checken de afzonderlijke woningdelen even snel op veelvoorkomende (verborgen) gebreken.
Daken
Zie je veel mos op het dak? Dan ben je geen trotse bezitter van een bewust aangelegd, groen dak. Integendeel: het onderliggende hout is waarschijnlijk gewoon aangetast door vocht.
Oh ja: een plat dak is misschien wel prettiger voor Sinterklaas om jouw cadeautjes te brengen, maar platte daken vergen ook meer onderhoud! Let bij zo’n dak vooral op aansluitingen bij randen, de doorvoeren en de naden.
Muren
Een huis heeft 2 soorten muren: massieve en spouw. Massieve muren zijn zo’n 22 cm dik. Deze muren zijn ook gevoeliger voor vochtdoorslag. Spouwmuren zijn 27 a 30 cm dik. Let bij deze muren op eventuele vocht- of vorstschade.
Electrische installatie
Heb je enig idee hoe lang een cv-ketel meegaat? En een geiser dan? Nee? Het antwoord is 15 jaar. Dat is helemaal niet zo lang hè. De geiser kan in principe 10 jaar langer mee, indien je die elke 2 jaar schoonmaakt.
Let op: oude bedrading met een stoffen mantel is altijd uit den boze!
Houtwerk
Gebruik het mes en (liefst harde) serveerplank van de appeltaart* ook voor andere dingen. Gebruik ze namelijk ook om houtrot op te sporen. Dat doe je zo:
- Buitenshuis druk je je mes gewoon in houten delen. Vooral houtverbindingen en horizontale houtdelen tasten het snelst aan.
- Binnenshuis klop je met je serveerplank op de houten onderdelen van het koophuis. Hoor je een heldere klank? Dan is het hout gezond. Hoor je een dof geluid? Dan is het hout aangetast.
(Geen appeltaart mee? Gebruik dan bijvoorbeeld een scherpe sleutel en een willekeurig hard voorwerp, zoals een hamer).
Welke appeltaart?
Lees de vorige blogs uit deze reeks en je weet alles over het belang van appeltaart bij het vinden van je droomhuis.
In het e-book leer je bovendien houtworm te herkennen en lees je over de verschillende houtsoorten.
Muren lezen: welke scheuren bepalen jouw toekomst?
Graag wil je een dak boven je hoofd in plaats van op je hoofd. Ken daarom het verleden, heden en de mogelijke toekomst van een muurscheur.
Scheuren in metselwerk hebben tal van oorzaken. Van foute dakconstructies tot temperatuurverschillen, tot noem het maar op. Om die reden is het heel belangrijk direct maatregelen te nemen bij het opsporen van scheuren in de muren. Hieronder volgt de verkorte les van leren muren lezen. De volledige les geef ik in het e-book Gebreken opsporen als een pro.
Lelijke scheuren versus gevaarlijke scheuren
Sommige scheuren zijn niet gevaarlijk, maar gewoon lelijk. Dit zijn bijvoorbeeld krimpscheuren. Deze ontwikkelen zich niet verder. Gelukkig zijn ze daarom niet gevaarlijk. Maar inderdaad, nog steeds wel ontzettend lelijk.
Betonscheuren vormen wel een groot risico. Ook afbrokkeling of roestplekken in het beton duiden op betonrot. Ook al is je Handige-Harry-niveau torenhoog, geloof me, dit is geen doe-het-zelf-klusje wat je even oplost. Het is daarentegen een peperduur klusje wat je dan moet laten doen.
Verticale en horizontale scheuren in de muur
Wat is gevaarlijker: een horizontale of verticale scheur in de muur? Het antwoord is een horizontale scheur. Ik leg het je uit:
Een vrijwel verticale scheur door de wand is bijna zeker een gevolg van ongelijkmatige verzakking of zetting. In de meeste gevallen is de oorzaak te vinden in de fundering. Het gewicht van de muur kan zichzelf niet zo goed standhouden op de fundering. En dan scheurt ie van boven naar beneden. Maar daardoor ontstaat er een nieuw evenwicht. Daarom hoeft deze scheur niet altijd zo gevaarlijk te zijn.
Een horizontale scheur is andere koek. Deze komt ook minder voor dan een verticale scheur. De oorzaak van zo’n horizontale scheur kan namelijk van alles zijn. En het probleem daarvan is dat zo’n oorzaak vaak lastig te achterhalen is. Daarom weet je niet wat zo’n scheur in de toekomst gaat doen. En nogmaals: je wilt natuurlijk graag een dak boven je hoofd in plaats van op je hoofd! De toekomst van horizontale scheuren zijn dus heel moeilijk te voorspellen. Raadpleeg in zo’n geval meteen een expert.
De meest gevaarlijke muurscheuren
Welke muurscheuren wil je écht niet in je misschien-nieuwe-huis zien? Hieronder volgen er 3 van de 5.
- De schuine buitenmuurscheur
Dat klinkt bijna als een eng, exotisch beest. En je kunt het inderdaad daarmee vergelijken. Want de schuine buitenmuurscheur verscheurt dan ook mogelijk je hele huis. Deze ontstaat door grondverzakking. De fundering moet in de meeste gevallen daarom versterkt worden. - De horizontale buitenmuurscheur
Wat zei ik ook alweer over horizontale scheuren? Inderdaad, die zijn foute boel! De horizontale scheur in de buitenmuur dus ook. De zogenaamde ‘spatkrachten’ drukken de verbinding van de gevel weg. Ook al zie je dat technisch gezien misschien niet helemaal voor je: het klinkt gevaarlijk. Laat de details hiervan onmiddellijk over aan een expert! - De gevlekte buitenmuurscheur
De gevlekte buitenmuurscheur leeft graag in een vochtige omgeving. Bij een goed onderhouden habitat zijn ze schuw. Maar je ziet ze wél vaak als de wapening in de constructie is gaan roesten. Daardoor ontstaan er mogelijk scheuren met roestvlekken. Dat is waar de gevlekte buitenmuurscheur zijn naam aan te danken heeft.
Maar let op! De gevlekte buitenmuurscheur is zeer gevaarlijk! Mocht je er een tegenkomen: ren snel weg en bel een bouwkundig expert. Alleen deze is in staat de gevlekte buitenmuurscheur te temmen.
Wat als je scheuren ziet?
Kleine scheuren, lelijke scheuren of verticale scheuren. Welke scheuren je ook ziet: werk ze nooit zomaar weg! Ook al ben je ervan overtuigd dat de scheur ongevaarlijk is. Vraag advies van een bouwkundig expert en los, bij ongevaarlijke scheuren, eerst de oorzaak op.
Checklist scheuren in muren beoordelen
Net bespraken we al enkele buitenmuurscheuren. Maar hoe weet je van andere muurscheuren of die gevaarlijk zijn of niet? Hieronder vind je 4 vragen van de 8 in het e-book.
1. Waar zit de scheur?
De eerste belangrijke vraag is of de scheur in een dragende of niet-dragende muur zit. Een dragende muur draagt namelijk het gewicht van de constructie. En daar wil je dan geen scheur in hebben natuurlijk. Alles kan dan omvallen. Maar zit de scheur in een niet-dragende muur? Dan valt ie onder de lelijke scheuren. Oftewel: die draagt niets bij aan de veiligheid, dus boeit in die zin niet.
2. Hoe diep is de scheur in het stucwerk en/of metselwerk?
Zit de scheur in het metselwerk of het stucwerk? Als ie alleen in het stucwerk zit: gelukkig. Het betreft weer eentje uit de categorie ‘lelijke scheur’. Kijk wel goed of erachter geen metselwerk zit. En dat de scheur dus ook daar in zit. Dit is vooral van belang bij horizontale scheuren.
3. Hoeveel scheuren zijn het?
Gaat het om 1 scheur of een boel scheurtjes bij elkaar? Meer scheuren wijzen mogelijk op constructieve problemen. Daar zakt de waarde van het huis natuurlijk behoorlijk van!
4. Zijn er meerdere koopwoningen in de straat met scheuren in de muren?
Dit is vast eentje waar je nooit aan zou denken. Maar deze vraag is hartstikke belangrijk! Waarom? Omdat als jij niet de enige in de wijk bent met muurscheuren, er waarschijnlijk een gezamenlijk probleem is. Denk aan problemen zoals trillingen (trein, metro, tram, zwaar vrachtverkeer), of werkzaamheden in de straat.
Breedte van de scheur
In het e-book vind je een tabel voor het uitvoeren van een visuele controle. De tabel legt uit welke soorten en maten scheuren risicovol zijn of niet.
Gefeliciteerd pro!
Gefeliciteerd! Jij mag jezelf nu écht een pro noemen. Door het bestuderen van de e-books, het uitvoeren van de opdrachten daarin én het invullen van de bijbehorende checklists, ben jij nu in staat de beste koopwoningen te selecteren.
Makelaars zullen nu bovendien dondersgoed in de gaten hebben dat ze met jou niet kunnen sollen. Je zult zien dat ze je serieuzer nemen.
Jij vindt nu zeker weten je droomhuis! En ik wens jou of jullie al het geluk van de wereld toe in jullie nieuwe huis. En ik ben dankbaar dat ik jou hier naartoe mocht begeleiden.
Trouwens, zoals ik al vaker aangaf in mijn blogs en e-books: een woning kopen daar komt, zoals je nu weet, veel bij kijken. Maar je hoeft dit niet alleen te doen hè! Daar zijn de House Mentors van MyHoHo voor. Met hen aan je zijde sta je een stuk sterker bij de aankoop van een woning. Maar ook daarna. Wil je hier meer over weten? Neem dan gerust vrijblijvend contact met me op. Dan leg ik je alles uit.
